国家评估机构正在开展培训，以防止估价中无意识的偏见. 几个团体最近承诺审查其道德准则和管理文件，以确保它们坚决解决受保护阶层之间的偏见和歧视问题.

You know appraisals are an essential part of the real estate business. 你以前和评估师合作过. 然而，许多经纪人对评估师的工作感到困惑, 在评估过程中什么是允许的, 和 how agents 和 their clients can work with appraisers.

德州2021十大正规彩票app经纪人® magazine asked two licensed real estate brokers who are also certified appraisers, 安吉洛·阿莫里洛和坎迪·库克, to help clear up misconceptions about how to work with appraisers.

“Don’t look at 的评估师s as the speed bumps,库克说。. “我们就是安全带. We keep consumers safe by valuing the properties at what they’re truly worth. 我们也保证整个借贷行业的安全. 用数据支持我们的评估有助于避免导致2007-2008年金融危机的做法.”

为什么评估师现在这么忙?

糖果库克, 谁是注册一般评估师, 他说，经纪人和客户都在抱怨评估耗时太长. 她解释说，2021十大正规彩票app市场非常火爆，没有足够的评估师来完成所有的工作.

“我们太忙了，太不知所措了. We’ve filled every appointment time for the next two weeks,库克说。. “有人说他们需要赶时间? OK, 好吧, 如果我给了别人一个机会，把你的时间推迟了两天，即使你已经在排队了，你会怎么想?”

美国评估协会的数据显示，全国范围内的估价师数量一直在减少. 的re were 87,130 appraisers in 2014, compared to 78,015 appraisers in 2018. 库克说，年龄是造成短缺的一个因素. Roughly 20% of appraisers in Q1 2019 were age 66 or older. 当这些估价师退休时, 除非有更多的人进入这个行业，否则下一代估价师的规模将会更小. 不到30%的估价师年龄在50岁或以下.

不要试图影响评估

Buyers pay the bank for appraisals, but appraisers do not work for buyers. 贷款人聘请评估师作为公正的第三方来计算出房产的市场价值. 因此，贷款人就是客户. 价值是由许多因素决定的, 包括位置, 条件, 改进, 设施, 以及市场趋势, 根据评估协会的说法.

“We are tasked with determining how much this property is worth, 我们必须有文件来支持它,库克说。.

评估师必须完全不带偏见. 鉴定人在向出借人出具鉴定报告前，应当证明鉴定结果是客观的. 的 lender then uses the appraisal to determine how much money to loan the homebuyer. “If the bank lends this money to a borrower 和 in a year the borrower defaults, can the bank sell that property 和 get all of its money back? 这就是这一切的意义所在，”她说.

无论出售价格如何，贷款人只会根据评估价值放贷. You or your clients cannot 影响 appraisers to arrive at a certain value. 如果您或您的客户试图这样做, appraisers will likely ignore it—they may even walk away from the assignment.

11与估价师分享的文件

You 和 your client can share these documents with an appraiser, 根据注册总估价师糖果库克的说法:

  • Complete executed contract including all addenda 和 amendments. 的 lender does not always send all documents to 的评估师.
  • 以前的检验报告副本. 的 T-47住宅不动产宣誓书 (TXR 1907)不必包括在内. 的 survey provides lots of information for 的评估师, 包括洪水危险地区和侵占地区.
  • 业主提供的改进清单.
  • 多个报价信息. 这取决于卖家想要披露多少信息. 的y can give copies of all offers or just bits 和 pieces.
  • 蓝图. 如果财产是独特的，大的，或难以衡量，计划将有助于估价师.
  • A list of recent sales 和 listings in the neighborhood that you have deemed similar.
  • Information about any off-market sales or pocket listings.
  • Information about comparable properties that may have issues. If you know of something that is wrong or not disclosed in the MLS, 写在合同上，交给评估师.
  • 你的CMA.
  • Information about what other properties the buyer viewed. This takes cooperation with the listing 和 buyer agents.
  • 社区信息. 这可以是邻居信息的链接.

一定要和估价师谈谈吗

Many people think you or your client cannot talk to an appraiser at all. 这不是真的. 库克说:“这应该是一条双向的道路. “的 agent 和 client should provide important documents to the appraisal, 评估师应该问一些后续问题. “这房子去年有什么变化吗?? 这个地区有什么独特之处吗?’”如果评估师没有问这些问题, it’s even more important for you 和 your client to provide information.

代理人和客户可能没有意识到背景信息——那些可能不会出现在报告或数据库中的信息——对评估师来说是很重要的, Amoriello说. 没有这种交流, 估价师可能会遗漏一个关键细节, 例如，如果房主选择了比附近常见的更高质量的台面材料.

库克说, agents can show an appraiser a comparable market analysis. 但她强调说，要说实话. “如果你要提供销售信息，确保它与主题房产相似. 不要给估价师高估或不相关的比较数据，因为这样可以使价格有效,她指出.

You 和 your clients cannot talk to an appraiser after the appraisal has been submitted; you must speak with the lender.

不期望一美元一美元的装修回报

Many people think a $20,000 renovation means a $20,000 increase in home value. Improvements such as bathroom 和 kitchen remodels do raise home values, 但通常不是一美元换一美元, Amoriello说.

那些已经进行了与社区正常情况不同步的巨大改善的客户可能会感到震惊:这些改善并没有显着提高他们的房屋价值. 这就是所谓的充分性.

想象一下房主从1,400 to 2,200 square feet of livable space by converting the garage 和 adding a sunroom. 的 rest of the neighborhood’s homes range from 1,000 to 1,400 square feet. 或者房主安装了室内游泳池. Without comparable sales of similarly sized houses or indoor pools, 的评估师 will have a hard time assigning a value to these 改进.

阿莫里耶洛说，估价师可以根据设施的成本减去折旧计划来确定使用价值, 在其他标准中. But an assessment may be lower than the homeowners expected.

评估师也是REALTORS®

许多估价师加入REALTOR®协会，该协会允许估价师访问MLS信息. 成员hip also means that appraisers benefit from REALTORS®’ advocacy, 影响, 资源, 和工具. Appraisers represent about 1% of 德州2021十大正规彩票app经纪人® members, according to the 2020 德州2021十大正规彩票app经纪人®会员简介.

的re are local 和 state organizations appraisers may join, 包括德州估价师协会和德州基金会估价师联盟.

Appraisers are licensed 和 regulated by Texas Appraiser Licensing & 认证委员会, 由德克萨斯州立法机关创建的独立实体，与德克萨斯州2021十大正规彩票app委员会共享员工和资源.

不认为高估对你有帮助吗

比方说，估价师非常喜欢某一家居特色, 比如地下水池, 和 significantly overvalues your client’s pool without justification. If this overvaluation is not caught by an underwriter reviewing the loan application, 这对你的客户来说可能是个问题 和 的评估师.

一年半之后, 客户想要再融资，并了解他们的375美元,000美元的房产只值325美元,如果估价正确的话, Amoriello说. 客户现在欠的钱比房子的价值还多. 即使房子大幅升值, 客户没有受益，因为他们仍然欠全额贷款的基础上较高, 不正确的评价.

与此同时, 评估师可能会受到德克萨斯州评估师认证和许可委员会的诉讼或处罚.

评估之后会发生什么?

评估师得出最终的估价意见，并向出借人提交一份完整的报告, 认证住宅估价师安吉洛·阿莫里洛说. From there, the lender reviews the appraisal 和 sends it to the underwriter. 保险人检查鉴定，并可以联系估价师回答出现的任何问题. 然后，评估结果交给投资者，投资者根据评估值批准贷款. 的 loan must be processed before the lender can close on it.

“一旦贷款人完成贷款，对买卖双方来说都是快乐的一天，”阿莫里洛说. “每个人都有报酬。.”

是否尝试灵活变通

可能会有鉴定人无法控制的延误. 例如, 在评估管理公司试图找到愿意以特定价格进行评估的估价师时，评估甚至可能几天都没有分配. 如果评估管理公司找不到愿意接受其提供的费用的估价师, the appraisal management company will keep trying until it does, 库克说,. That’s one reason why appraisals end up getting done after the lender’s timeline.

帮助加快评估过程的一种方法是代理人回复电话并保持灵活性, 库克2021十大正规彩票app. If you cannot meet during the times an appraiser is in your area, 你可能会落在名单的后面. “要明白，估价师现在太忙了，当他们想要安排约会的时候, 如果你不试着和他们合作, 他们只会去下一个,她说。.

在一天结束的时候，所有参与交易的各方都有不同的工作. 他说:“上市代理正试图拿到最高价. 买方的代理人正设法得到最好的价格. 我在努力获得市场价值，”库克说.